Acción de deslinde necesario.

Los puntos a desarrollar son: concepto, naturaleza, fundamento legal, clases y requisitos de procedencia de la acción de deslinde. Asimismo, se puntualizarán determinadas diferencias con la acción reivindicatoria.

Concepto.

“Mi propiedad termina donde inicia la del vecino” es un argumento que describe bastante bien el principio que inspira y organiza la acción de deslinde. Para comprender la razón de ser de esta acción es necesario hacer una breve referencia al título formal con el cual se acredita la propiedad de los predios.

El título formal constituye el instrumento material con el cual se describe la titularidad del derecho, los límites del mismo y el objeto sobre el cual recae. El título formal delimita el amparo legal debidamente documentado sobre el objeto que recae, en el sentido que su titular puede defender su derecho en los términos incorporados al título. Respecto del deslinde de predios, el título no es otro que el instrumento registral con el cual se acredita la propiedad de la heredad.

Si los propietarios de predios colindantes se atribuyen la titularidad de una porción de terreno entre ellos adyacente, con base a los títulos formales que poseen, y no existiendo consenso sobre los limites de los territorios, es necesario, con el fin de resolver la discordia planteada, reconocer el triunfo de uno de los títulos sobre los demás, porque dos o más títulos no pueden amparar un mismo objeto, salvo que adolezcan de vicios de nulidad o falsedad.

Los títulos no se contradicen a sí mismos, porque el estado material que amparan tampoco lo hace, y porque la realidad registral debe ser conforme con la realidad extra-registral. La acción de deslinde se perfila con el propósito de fijar los límites de predios vecinales y resolver la controversia planteada al respecto, acción que es autónoma en si misma, pues no debe confundirse con la acción reivindicatoria ni con las diligencias de remedición de inmueble.

“La delimitación geográfica de los terrenos vecinos se opera por el deslinde o alinderamiento. El deslinde es el acto en virtud del cual se procede a trazar los límites de dos terrenos que son contiguos y que son objeto de derechos de propiedad de dos personas diferentes (OCHOA G., Oscar G., 2008, p. 122). “La acción de deslinde comprende una operación técnica, dirigida a ubicar el título en el espacio como una expresión gráfica del mismo, luego de realizar la mensura o medida, para que se establezcan los linderos entre dos propiedades contiguas” (ÁLVAREZ, T. Alberto, 2008, p. 379). La acción judicial de deslinde necesario tiene por objeto esclarecer y determinar los límites entre heredades contiguas, provocando que el exceso territorial de una heredad le sea adjudicada o reintegrada a la heredad que por dicha situación se veía reducida, si fuere el caso.

Naturaleza, fundamento legal y clases.

La acción de deslinde es un recurso jurisdiccional aclaratorio a favor de los sujetos de derecho, para que puedan hacer valer las facultades legítimas que el derecho de propiedad les asigna, sobre las heredades adscritas a sus radios de dominio. El artículo 564 del Código de Procedimientos Civiles establecía: Juicio de deslinde es aquel en que se trata del esclarecimiento de límites entre heredades contiguas. A continuación el artículo 565 disponía: Este juicio es voluntario o necesario. Voluntario es cuando el dueño de un fundo pretende reconocer o restablecer sus respectivos linderos. Necesario es el que proviene de disputa sobre introducción o usurpación de un vecino. 

En el deslinde voluntario los propietarios definen los límites de sus predios por mutuo acuerdo, con base a los títulos que poseen y con apoyo técnico de especialistas, como el topógrafo y el notario. En el deslinde necesario no es posible un acuerdo de demarcación de los predios confundidos, de modo que uno de los propietarios se ve en la obligación de promover el proceso judicial de deslinde necesario contra el titular del otro predio confundido, para que el juez, con base a la prueba aportada, demarque los límites territoriales.

Del deslinde voluntario se ocupa, por ejemplo, el artículo 14 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias. Del deslinde necesario se ocupaba el Código de Procedimientos Civiles derogado, sin que esto signifique que se trate de un mecanismo procesal inexistente o inoperante, porque a pesar que no está regulado en el Código Procesal Civil y Mercantil, la acción se encuentra reconocida en el artículo 843 del Código Civil (CC), que establece: Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes. 

Requisitos de procedencia.

Tres son los requisitos esenciales de la acción de deslinde necesario:

a) Subjetivo: el derecho a demarcación está reservado al propietario del predio, quien debe comprobar esa calidad. De conformidad al artículo 683 CC, el dominio de los bienes inmuebles frente a terceros se acredita a través de la certificación emitida por el correspondiente Registro. Ahora bien, es importante mencionar que un sector de la doctrina estima que esta acción puede ser ejercida no sólo por los propietarios, sino también por aquellos sujetos que tengan un derecho real constituido sobre el predio.

b) Objetivo: los predios deben ser contiguos y susceptibles de división. Esto es así porque el deslinde supone una mensura, una operación que no sólo tiene por objeto ubicar el terreno de conformidad a las dimensiones establecidas en el título de propiedad, sino que también tiene por objeto aclarar la confusión de los límites de las propiedades contiguas. El título de propiedad sirve de unidad o regla de referencia del inmueble. 

c) Causal: debe existir confusión en los límites de las propiedades contiguas, lo que trae como consecuencia que no se correspondan con los títulos de propiedad, motivo por el cual es necesaria la demarcación. La confusión es un elemento esencial para diferenciar la acción de deslinde de la acción reivindicatoria, porque cuando dos propietarios discuten los límites de sus predios vecinales, la acción reivindicatoria no es procedente si los títulos en los que se amparan provocan confusión. En efecto, no es posible identificar una cosa singular que se disputa si las cosas universales en las que se posiciona no están plenamente delimitadas. Recuérdese que la identificación del predio es un requisito de la acción reivindicatoria. 

Los criterios técnicos para perfeccionar la demarcación de los predios pueden consistir en la valoración de los accidentes encontrados en ellos, como cercas, mojones, ríos u otros semejantes; las vías de comunicación, el establecimiento de coordenadas topográficas y cualquier otra circunstancia análoga.

Reivindicatoria y acción de deslinde.

“El deslinde busca la certeza de saber hasta dónde llega la propiedad del predio frente a la del vecino, quien por su parte, alega que esa porción le pertenece. La causa en el deslinde es la fijación de los límites ignorados por el vecino de terrenos continuos; su determinación la hace el juez con los datos que suministran las partes, el examen de los expertos y la pruebas de los documentos de propiedad de ambos propietarios; en cambio, la reivindicación, es la restitución del inmueble al propietario, quien sólo debe mostrar su derecho con justo título. (ÁLVAREZ, T. Alberto, 2008, p. 379).

“La acción de deslinde es la que corresponde al titular de dominio, para su individualización física, en uso de la facultad de exclusión, operando la acción en los casos de linderos confundidos y no bien delimitados. Ambas acciones (reivindicatoria y de deslinde) son distintas. La acción de deslinde se dirige a concretar el campo de lo incierto, no para decidir cuestiones de prevalencia dominical a favor de determinados titulares; tiende pues a individualizar el objeto, determinando los linderos del predio y los recíprocos derechos ante la impresión o confusión, diferenciándose de la acción reivindicatoria en que esta es una acción recuperatoria que se dirige contra el poseedor, y así al reivindicar se pide la restitución, y al deslindar se pide que se adjudique, a quien sea dueño, la zona dudosa (MARTIN J., C. y J. MARTÍN J., 2010, p. 496). 

“La naturaleza de la acción reivindicatoria es recuperatoria, por acreditar la preferencia del título de propiedad; la naturaleza de la acción de deslinde es aclaratoria, por esclarecer los límites de las heredades confundidas, con la posibilidad de que ese esclarecimiento sea el sustento para que la porción de terreno delimitada sea recuperada materialmente. Cabe destacar que a pesar que el deslinde no es atributivo ni declarativo de la propiedad, la adjudicación de la porción de terreno colindante tomada por el vecino significa una restitución material de la misma, a quien con su título de propiedad comprueba pertenecerle” (Sentencia de la Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, pronunciada en el incidente de apelación 39-3CM-16-A). 

Referencias.

  • ÁLVAREZ, Tulio Alberto, Procesos civiles especiales contenciosos, 2ª edición ampliada y corregida, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2008.
  • MARTIN JIMENEZ, Carlos Manuel y Juan José MARTÍN JIMÉNEZ, Teoría y práctica del ejercicio de las acciones civiles, Lex Nova, Valladolid, 2010.
  • OCHOA G., Oscar G., Derecho civil: bienes y derechos reales, Volumen II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2008.

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PALACIOS, CRISTIAN. “ACCIÓN DE DESLINDE NECESARIO”. Publicado en la Revista Jurídica Digital “Enfoque Jurídico” el 30 de marzo 2017 http://www.enfoquejuridico.info/wp/destacado-portada/accion-de-deslinde-necesario/