Los puntos a comentar son concepto, requisitos, naturaleza, ejecución y efectos de las diligencias de reconvención de pago.

Concepto.

Las diligencias de interpelación o reconvención de pago son el conjunto de actos formales que promueve el arrendante, con la finalidad notificar al arrendatario la necesidad que tiene de pagar las rentas deducidas del contrato de arrendamiento suscrito por ellos sobre una casa, almacén u otro edificio en particular, bajo pena de incurrir en mora y habilitar el ejercicio de la acción judicial encaminada a cesar el contrato de arrendamiento. En términos simples, son requerimientos formales de pago que el arrendante hace al arrendatario de las rentas deducidas y no pagadas.

Es importante aclarar que el arrendamiento de casa regulado en el Código Civil (CC) no es el arrendamiento de casa para vivienda que regula la Ley de Inquilinato (LI), por lo que debe tenerse especial cuidado de no confundir los ámbitos de aplicación de la norma. Incluso, un criterio considera que las reconvenciones de pago no proceden tratándose de casos sujetos a la Ley de Inquilinato, porque a pesar de ser una ley especial, los artículos 24 numeral 1 y 33 no exigen la ejecución de las reconvenciones de pago para hacer incurrir en mora al inquilino. En todo caso estas consideraciones serán analizadas con mayor atención en otra oportunidad.

Así como el contrato de arrendamiento no cesa de pleno derecho por la mora del arrendatario, ya que se requiere pronunciamiento judicial, la mora no se produce por el simple impago de la renta cuando la ley requiere peticiones de cobro, tal como sucede con el arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios que regula el CC. Las diligencias de reconvención de pago se configuran con el fin de ejecutar la petición de cobro y hacer incurrir al arrendatario en mora. Las diligencias de reconvención de pago se regulan en el artículo 1765 CC, al establecer:

“La mora de un periodo entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

 De la lectura del anterior precepto legal se advierte que las reconvenciones de pago:

a) se perfilan frente a la existencia de un contrato de arrendamiento que ha sido incumplido por el arrendatario respecto del pago de la renta;

b) tienen por efecto hacer incurrir en mora al arrendatario; y

c) deben cumplir con los requisitos previamente fijados por el legislador para gozar de eficacia.

A continuación se procede a detallar cada uno de estos puntos:

a) Se perfilan frente a la existencia de un contrato de arrendamiento. El artículo 1703 CC dispone:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. 

Se trata de un contrato bilateral, oneroso y conmutativo. Bilateral porque engendra obligaciones reciprocas, oneroso porque las partes se gravan mutuamente y conmutativo porque hay equivalencia entre las prestaciones de las partes. Además, es un contrato de tracto sucesivo, porque las obligaciones que engendra se van renovando y extinguiendo sucesivamente, de forma mensual o según el periodo de tiempo que las partes estipulen.

El contrato de arrendamiento origina obligaciones a cargo del arrendante (artículo 1712 CC) y del arrendatario (artículo 1726 y ss. CC). Respecto del arrendatario, la primera obligación es la de pagar el precio del arrendamiento, mejor conocido como renta. Esta obligación es tan esencial como la de entregar la cosa arrendada por parte del arrendador. Sin embargo, puede suceder que el arrendatario no cumpla con su obligación de pagar la renta, motivo por el cual se habilita, a favor del arrendante, la acción judicial de terminación de contrato.

Pero esta acción judicial no es mecánica o automatizada, porque requiere de determinados presupuestos que sustentan su ejercicio. Esto es así en virtud que los contratos legalmente celebrados son obligatorios para los contratantes y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por las causas legales (artículo 1416 CC).

Tratándose de una causa que no constituye el consentimiento mutuo de las partes, para que cesen los efectos del contrato de arrendamiento se deben verificar los presupuestos que habilitan la acción judicial de terminación de contrato. Cuando se alega el impago de la renta, uno de esos presupuestos exige que el arrendatario se encuentre en mora.

b) Hacen incurrir en mora al arrendatario. De conformidad al artículo 1422 ordinal 1 CC, el deudor está en mora: Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora. 

El contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo, en virtud que las obligaciones que engendra se producen continua y periódicamente mientras esté en vigencia, de modo que el arrendatario puede encontrarse en una situación de impago de la renta a partir de una serie de obligaciones periódicamente engendradas que no ha cumplido, sin que ello signifique, a los ojos de la ley, que se encuentre en mora en sentido formal. Para que el arrendatario incurra en mora, sobre casas, almacenes u otro edificio, debe requerírsele que pague la renta que adeuda, en atención al articulo 1765 CC. La mora del arrendatario, por no atender los requerimientos de pago, es un presupuesto de la acción judicial de terminación de contrato.

c) Deben cumplir con los requisitos legales. Los requisitos que deben cumplir las reconvenciones de pago son:

(i) la existencia de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,

(ii) que no se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo (por parte del reconvenido), y

(iii) que el plazo para el pago no baje de treinta días.

El artículo 1765 CC exige el cumplimiento de dos reconvenciones de pago al arrendatario, pueden ser más, pero no menos, de lo contrario la interpretación del precepto legal seria restrictiva. El periodo entero de pago se define por la estipulación contractual que hayan definido las partes, ya sea que el pago de la renta se haga de forma trimestral, mensual o quincenal, por ejemplo.

Asimismo, las reconvenciones deben realizarse con una frecuencia de cuatro días, pudiendo tener una frecuencia mayor, pero no menor. No es necesario que los días se computen en días hábiles, porque basta que el obligado tenga conocimiento de la interpelación. Por otra parte, seguridad competente de pago significa que el arrendatario se compromete a saldar la deuda en el tiempo indicado, y para dar garantía de dicho pago se pueden suscribir documentos que vinculen al deudor en los términos del compromiso adquirido. La seguridad de pago puede hacerse constar en la correspondiente acta de reconvención de pago.

El artículo 1765 CC no exige que la reconvención de pago establezca el plazo que se otorga al arrendatario para que cumpla con su obligación de pagar la renta adeudada; sin embargo, por efectos de claridad y precisión, debe indicarse el plazo que se concede al arrendatario para que salga de la situación de impago en la que se encuentra, ya que el artículo citado establece que si el reconvenido da seguridad de pago, dicho pago no puede exigírsele antes de los treinta días, dejando abierta la posibilidad de que el arrendante le otorgue un plazo mayor si así lo estima conveniente.

La ley, entonces, establece un plazo mínimo para realizar el pago (treinta días), de modo que el plazo máximo, si el arrendante lo otorga, debe indicarse en las respectivas reconvenciones, y que fuera de dicho plazo, sin que se haya liquidado la deuda, el arrendatario se constituye en mora (artículo 1422 CC). De no otorgarse un plazo diferente al mínimo, debe entenderse que el plazo máximo para efectuar el pago es de treinta días, es decir, el mínimo que el legislador ha considerado.

Forma de ejecutar las reconvenciones en pago: el artículo 1765 CC no establece con exactitud la forma de realizar las reconvenciones de pago, por lo que el arrendante tiene la facultad de realizarlo por la vía que él considere pertinente, siempre que respete y acredite los requisitos mínimos que la ley prevé.

“La reconvención puede hacerse en acta notarial, debiendo el notario asentar los hechos que presencie, ejecute o compruebe; para tal efecto deberá trasladarse al lugar en donde se encuentre el reconvenido para hacerle saber la interpelación” (sentencia pronunciada por la Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de apelación 2-4CM-13-A), porque en caso éste se niegue a pagar o no exprese nada, o que habiendo expresado que no pagaría y realmente no pague, lo hará constituir en mora (aplicables los artículos 32, 50 y 51 Ley de Notariado – LN –). También puede hacer constar la seguridad de pago que el arrendatario rinda.

“Las actas notariales (artículos 50 y 51 LN) deben reunir los requisitos de los instrumentos públicos en lo que fuera aplicable (artículos 2 y 32 LN), y deben dar fe de los hechos que el notario presencie, ejecute o compruebe, haciendo una relación exacta, clara y concisa de los mismos. Debe aportar los datos básicos para que el arrendatario logre identificar la relación contractual por la cual se le reconviene. En otras palabras, es un requisito de las reconvenciones de pago mencionar los datos que identifican la relación subyacente que las origina, con el fin de que el solicitado tenga conocimiento de la naturaleza del pacto contractual por el cual se le exige el pago de la renta, considerando la posibilidad de que existan otros acreedores que le exijan un pago similar” (sentencia pronunciada por la Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de apelación 2-4CM-13-A).

Naturaleza y efectos.

“Las reconvenciones de pago, aun cuando su naturaleza jurídica sea discutida, son notificaciones al arrendatario que imbíbitamente llevan una pretensión no sólo de cobro, pues también portan una carga informativa de que ulteriormente se podrá hacer valer la acción judicial de terminación de contrato. Las reconvenciones de pago son una formalidad prejudicial que tiene dos efectos: exigir el pago de la renta adeudada y establecer las bases de un ulterior proceso judicial. De ahí que se traten de una formalidad insoslayable que debe respetarse celosamente, porque envuelven principios superiores, como los de legalidad, defensa y audiencia que sustentan el debido proceso. Las reconvenciones de pago, en el fondo, equivalen a un emplazamiento de orden privado y no procesal” (sentencia definitiva pronunciada por la Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de apelación 40-3CM-16-A).

Por tanto, no se puede renunciar a las diligencias de reconvención de pago en el contrato de arrendamiento ni en cualquier otro instrumento, porque es un derecho del arrendatario con efectos procesales, un derecho que nace eventualmente y que por esa eventualidad no puede ser renunciado. Sobre todo porque el artículo 1765 CC es un artículo imperativo, pues prevé una regla y no una facultad.

Las reconvenciones de pago cobran los efectos de una notificación, en el sentido que informan al reconvenido la petición de pago que se le hace, y los de un emplazamiento anticipado, en el sentido que le advierten de la posible interposición de una demanda en su contra si no satisface el pago requerido. Debido a los efectos jurídicos que producen, las reconvenciones de pago deben realizarse directamente a la persona requerida, no obstante que es posible hacerlo de forma indirecta, cuando lo primero no es posible.

Una vez perfeccionadas las reconvenciones de pago al arrendatario, sin que éste haya satisfecho su obligación, el arrendante puede promover el proceso civil de terminación de contrato, al cual se le pueden acumular las pretensiones de desocupación y pago de rentas.

Si quieres citar este artículo, hazlo así:

PALACIOS, CRISTIAN. “DILIGENCIAS DE RECONVENCIÓN DE PAGO”. Publicado en la Revista Jurídica Digital “Enfoque Jurídico” el 12 de febrero de 2017. http://www.enfoquejuridico.info/wp/archivos/6327