La hipoteca inversa
La hipoteca inversa

Concepto

¿Qué es la hipoteca inversa? La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado por un inmueble del propietario, que debe cumplir con ciertas características especiales para acceder a este tipo de producto financiero como: ser persona mayor de 62 años (dependerá  del país donde opera este tipo de producto financiero), o que el beneficiario del mismo sea mayor a esa edad; el solicitante debe ser propietario del inmueble ofrecido en garantía y típicamente el desembolso del dinero se da de forma periódica. También se le conoce a esta figura como «hipoteca vitalicia», «hipoteca pensión» o «pensión hipotecaria», siempre advirtiendo de que estamos ante un capital prestado en forma de crédito o préstamo, no ante una renta o ante una pensión.

Naturaleza económica de la figura

Este tipo de figura jurídica tiene una naturaleza meramente económica. Por un lado, el mismo Estado en algunos países regula esta figura para dar la oportunidad a los particulares en sacar provecho de su bien inmobiliario y generar liquidez del mismo. Muchas personas durante años invierten miles de dólares para adquirir y mantener una vivienda, y al estar pensionados el tener la opción de poder convertir esa inversión en un pago mensual no caería nada mal. Por otro lado, dinamiza económicamente a un sector que exige el cumplimiento de mayores necesidades básicas al llegar a cierta edad que típicamente se refleja en una atención integral de salud.

Esta figura permite que las personas ya jubiladas mitiguen la limitación financiera que representa un escaso ingreso por pensión; además, ayuda a  generar un estado de tranquilidad a final de los años de vida de las personas. No será fácil mantener los gastos de una casa cuando las prioridades financieras han cambiado (salud, esparcimiento, etc.). Sea cual sea el motivo de constituir una hipoteca inversa, el resultado final va encaminado a brindar un mayor flujo de efectivo sea para el solicitante o beneficiario.

Ver: No hay buen viento para quien no sabe dónde va: nuestro sistema de pensiones

Aspectos jurídicos

En cuanto a los aspectos jurídicos que se refiere, el contrato percibe diferencias sustanciales en comparación a la figura de la hipoteca. En primer lugar, el monto otorgado en esta figura jurídica es ascendente a medida que pasa el tiempo, debido a que la entidad financiera desembolsa periódicamente una cantidad de dinero. En cambio el crédito hipotecario se manifiesta de forma decreciente en la medida que el deudor paga mediante cuotas el monto desembolsado por la entidad financiera en un solo acto.

En segundo lugar, la obligación de pago sufre modificaciones en cuanto a tiempo y forma; por un lado, la hipoteca inversa introduce algo novedoso, que es la recuperación del capital prestado y de sus intereses, normalmente se exige una vez haya fallecido el propietario del inmueble. El pago es exigido a los herederos, para que tengan la posibilidad de no perder el inmueble, o mediante ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito. Por otro lado, en la hipoteca vamos realizando un pago periódico una vez se haya desembolsado el monto otorgado, por lo que el contrato contempla una cláusula de tiempo estipulado para el pago de la deuda.

En simples palabras, el cliente no acude a la entidad a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, que luego garantizará hipotecándola, sino que lleva la vivienda bajo el brazo ofreciéndola como garantía del préstamo.

En España la hipoteca inversa se incorporó mediante la entrada en vigencia de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, en donde establece los siguientes requisitos básicos para su conformación:

  1. a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,
  2. b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
  3. c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

Actualmente en España solamente se contempla la posibilidad de hipotecar un inmueble habitacional, pero en Canadá por ejemplo, se da la posibilidad de solicitar la hipoteca inversa no solo sobre la vivienda que constituye la residencia, sino también sobre el comercio o negocio del deudor (Hernández, 2009).

La relación hecha anteriormente debe llevarnos siempre a nuestra realidad, ¿posee nuestra legislación esta figura? La respuesta es no, y debe tener su trasfondo económico.

En El Salvador hemos vivido críticos aspectos sociales, como la guerra civil o inseguridad social degenerada, que han influido enormemente en la vida económica de los ciudadanos. Imaginémonos también el problema que genera la densidad poblacional en cuanto a vivienda; según fuentes del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) la población de El Salvador es de 6 millones 216,142 habitantes (2011) y el 62% reside en zonas urbanas, entonces, ¿qué crees que genera un alto índice de residencia en las zonas urbanas en cuánto a vivienda se refiere? ESCASEZ, y como ya sabemos, la escasez en términos económicos es una fuente de “poder” para elevar los precios.

En este caso, como existe un sinfín de personas habitando en zonas urbanas, la disponibilidad de las viviendas bajan, por lo tanto, se elevan los precios; y si le agregamos pimienta, ¿no crees que la inseguridad influye? claro que sí. De hecho, es un factor enorme que interviene para elevar el precio de una casa. Si ahora buscas un hogar dentro de una “zona segura”, no dudes que ese valor subjetivo será incorporado.

A lo que deseo llegar con el ejemplo anterior es que no cualquier persona tiene acceso a la vivienda en propiedad, debido a que existen factores sociales y económicos que condicionan el mismo. La Hipoteca Inversa desde luego, beneficia a aquellas personas propietarias de un inmueble que optan por mayor liquidez sobre el mismo, pero en el país será difícil incorporar una figura de esta índole, sobre todo cuando los factores económicos que la originan no son los más adecuados.